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今起实施!陕西省物业服务管理条例来了!

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发表于 2021-10-8 10:53:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着人们生活水平的提高
人们对高品质生活的追求
物业服务在日常生活中则显得尤为重要
一直是市民关注的焦点
今年6月份
陕西省人大官网发布了
省十三届人大常委会第二十六次会议表决通过的
最新版《陕西省物业服务管理条例》
该条例将于2021年10月1日起施行

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此次修订《陕西省物业服务管理条例》,在前期物业服务管理、业主和业主组织、物业服务管理、物业的使用和维护、维修基金的使用和管理、法律责任等方面都有详细的规定。

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《条例》突出物业企业的服务属性,专节设立物业管理委员会制度,推动成立业主大会和选举产生业委会。对物业服务区域的11种禁止行为,相关管理部门的职责划分和管理权限,群众普遍关心的工作、筹建等经费问题及公共收益问题公共收益的归属、用途和管理等进行了规定和明确。

《条例》明确规定:物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的,不得按照约定的等级和标准收取费用。
新规部分重点信息如下:
物业服务管理
1、一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。

2、业主可以根据本条例第三十八条的规定,决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务人。

决定采用招标方式选聘物业服务人的,由业主委员会或者物业管理委员会组织招标,并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同。
决定采用协议方式选聘物业服务人的,业主委员会或者物业管理委员会应当将两家以上备选物业服务人的基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示。业主委员会或者物业管理委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,由业主共同决定。

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3、物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业服务区域的基本情况
(二)委托方和受托方的权利义务
(三)物业服务事项、服务质量等级和服务标准
(四)物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法
(五)物业服务区域的养护和维修
(六)合同的期限、变更和解除
(七)合同终止时物业资料、财物以及服务的交接
(八)维修资金的管理和使用
(九)物业服务用房的管理和使用
(十)违约责任及解决纠纷的途径
(十一)双方当事人约定的其他内容

物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上,可以根据业主需要,提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务,并按照市场价格收取服务费用。
物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。
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4、物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务:
(一)共有部分、共用设施设备的运行、维修、养护和经营管理
(二)共有部分和相关场地的清洁卫生,病媒生物防治,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项
(三)公共绿化的养护和管理
(四)公共秩序维护、安全防范等事项
(五)车辆停放服务管理
(六)维护道路畅通
(七)物业档案、资料管理
(八)装饰装修服务管理
(九)依照法律、法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项
(十)依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息
(十一)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他事项

物业服务人应当按照物业服务合同约定,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告,并协助处理。

物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的,不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务人不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

5、物业服务人应当建立和保存与业主权益相关的下列物业服务档案和资料:
(一)小区共有部分经营管理档案;
(二)小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;
(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;
(四)住宅装饰装修相关资料;
(五)业主名册及联系方式;
(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;
(七)物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料。

6、物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

7、物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则,依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务的收费标准和形式,由业主与物业服务人依照国家和本省物业服务价格有关规定,在物业服务合同中约定。
物业服务人应当依照有关规定在物业服务区域内显著位置公示服务事项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事项。

8、 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当服务到最终用户,并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。
专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务人应当配合。
物业服务人接受专业经营单位委托代收相关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取一定的代收服务费。
专业经营单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

9、 物业服务人应当制定物业服务区域内突发公共事件应急预案,并定期组织演练。发生突发公共事件时,物业服务人在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,并协助做好相关配合工作。
物业服务人应当定期进行安全检查。发现事故隐患时,应当及时发出警示和采取处置措施,并向有关部门报告。

10、县级以上人民政府应当将物业服务人的应急职责纳入突发公共事件应急响应机制。物业服务人应当在街道办事处或者乡(镇)人民政府的领导下做好相关应急保障工作。
物业服务人承担应急保障工作的必要支出,县级以上人民政府应当给予支持。

11、物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定选聘或者续聘物业服务人。
决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务人续签物业服务合同。决定选聘新的物业服务人的,应当提前六十日书面通知原物业服务人;原物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业服务区域。合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务人决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会或者物业管理委员会,合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务期限届满后,业主委员会或者物业管理委员会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。双方当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

12、物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内,在县(市、区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下,向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务人做好交接工作:

(一)业主共有的结余资金
(二)本条例第二十七条第一款规定的资料
(三)物业服务用房
(四)本条例第七十条规定的档案和资料
(五)物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备
(六)其他应当移交的资料和财物。
物业服务人不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
物业的使用和维护

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1、物业服务区域内不得有下列行为:
(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌,在外墙体开设、扩大门窗;
(二)擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
(三)擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施;
(四)违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约),未经有利害关系的业主一致同意,擅自将住宅改变为经营性用房;
(五)违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;
(六)违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线(缆)为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的;
(七)侵占绿地,毁坏花草树木;
(八)任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物;
(九)饲养动物干扰他人正常生活的;
(十)违反噪声污染防治法律、法规规定,制造噪声干扰他人正常生活的;
(十一)任意张贴、涂写、刻画、悬挂等;
(十二)违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。
发现有上述行为的,业主有权投诉、举报。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。

2、单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会及物业服务人的同意;物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会的同意。
单位和个人应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

3、物业服务区域内共有部分、共用设施设备维修养护时,相关业主或者使用人应当予以配合;相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务人损失的,应当依法承担赔偿责任。
因维修养护共有部分、共用设施设备,造成相关业主的专有部分、专有设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。
4、业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约(临时管理规约),并告知物业服务人。

5、物业服务人应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督。

6、业主违反房屋装修装饰规定、管理规约(临时管理规约)的,物业服务人应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害后果的,物业服务人应当报告有关部门依法处理;造成其他业主损失或者对公共利益造成损害后果的,责任人应当依法承担赔偿责任。

7、物业服务区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

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占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的,收取的场地占用费属于全体业主共有,业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。
停车服务费收费标准,由业主与物业服务人按照国家和本省物业服务区域停车服务收费有关政策规定,在停车服务合同中约定。
机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业服务区域内公示。

8、物业服务区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当优先向业主出租,不得出售、附赠。

9、建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的,应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后,属于业主共有,单位和个人不得擅自挪用和侵占。

10、建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金,并按季度补充维修资金,补充比例应当高于经营收益的百分之五十。

11、利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。

12、业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。
维修资金的使用和管理

1、建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。

2、业主缴存的维修资金属于全体业主所有;从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

3、维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。省住房和城乡建设主管部门应当会同省财政部门对维修资金的缴存、使用、管理和退还等制定具体实施办法。

4、业主大会成立前,维修资金由住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后,经业主共同决定后,选择自行管理或者代行管理。选择自行管理维修资金的,应当在银行设立维修资金账户,接受住房和城乡建设主管部门的监督,并由业主委员会定期在物业服务区域内显著位置公示维修资金的管理和使用情况。单位和个人不得擅自挪用或者侵占维修资金。

5、维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,由物业服务人或者相关业主提出使用建议,经业主共同决定后,依照维修资金管理相关规定,向县(市、区)住房和城乡建设主管部门申请审核列支。

6、 维修资金划转业主大会管理后,需要使用的,由物业服务人提出使用方案,经业主共同决定后,业主委员会依照维修资金管理相关规定,报县(市、区)住房和城乡建设主管部门审查通过后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

7、 已售公有住房的维修改造,可以申请使用公有住房维修资金或者公有住房出售资金进行维修改造。

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8、发生下列危及人身财产、房屋使用安全等紧急情况,需要立即对物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行维修和更新、改造的,依照国家和本省应急使用维修资金的有关规定办理。
(一)电梯故障;
(二)消防设施故障;
(三)屋顶、外墙渗漏;
(四)二次供水水泵运行中断;
(五)排水设施堵塞、爆裂;
(六)楼体外立面存在脱落危险;
(七)其他危及人身财产、房屋使用安全的紧急情况。
各地在遵循方便快捷、公开透明的原则下,可以根据本地实际情况进一步细化应急维修资金使用办法。

9、未建立首期维修资金或者维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当依照有关规定或者管理规约(临时管理规约),经业主共同作出决定,及时补建或者再次筹集维修资金。

10、维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期缴纳和一次性缴纳,具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主共同作出决定。

11、县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当指导、协调维修资金的补建或者再次筹集工作。

12、未建立维修资金或者已建立维修资金但续筹不足时,出现需要分摊维修费用的情形的,应当由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。

13、房屋所有权转让时,结余的维修资金随所有权同时转移。房屋灭失的,结余维修资金应返还给缴存主体,缴存主体灭失的依照有关法律规定处理。
业主委员会职责

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1、业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,在社区党组织的指导下开展工作,受业主大会和业主监督。业主委员会应当履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业服务的实施情况;
(二)代表业主与物业服务人签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。

2、业主委员会由主任、副主任和委员组成。
业主委员会成员人数为单数,其任期除议事规则另有规定外一般为三年,可以连选连任。
业主委员会成员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

3、经业主共同决定,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务;也可以聘请法律、会计、评估等第三方机构和人员提供专业化服务。上述所需费用在业主大会、业主委员会工作经费中列支。

4、业主委员会成员应当是本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力;
(三)履行业主义务,未拖欠维修资金;
(四)本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职;
(五)其他可能存在影响公正履行业主委员会成员职责的情形。
街道办事处或者乡(镇)人民政府负责指导业主委员会的选举换届工作,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。
鼓励符合条件的社区党组织成员、居民委员会或者村民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会成员;鼓励党代表、人大代表和政协委员参选业主委员会成员,发挥模范带头作用。

5、 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向县(市、区)住房和城乡建设主管部门进行备案,备案时应当提交下列材料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会的会议记录和会议决定;
(三)业主委员会成员名单及其基本情况。
住房和城乡建设主管部门应当在收到上述材料后五日内出具备案回执。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务人,并在物业服务区域内显著位置公告。
备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位,并告知物业服务人。
业主委员会持备案回执和备案的相关资料到街道办事处或者乡(镇)人民政府开具业主委员会印章刻制证明。

6、业主委员会成员不得有下列行为:
(一)接受本物业服务区域的物业服务人及其利害关系人提供的利益或者财物;
(二)承揽本物业服务区域的物业服务人的业务或者推荐他人到该物业服务人处工作;
(三)其他可能妨碍公正履行职务或者损害业主利益的行为。
街道办事处或者乡(镇)人民政府应当对业主委员会及其成员的履职情况予以监督。对于业主委员会及其成员履职中违反法律、法规的行为,应当及时制止和通报全体业主,并向业主大会提出撤销业主委员会成员资格或者重新选举业主委员会的建议。

7、业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自然终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)因健康原因无法履行职责的;
(三)被判处刑罚失去人身自由的;
(四)其他原因丧失履行职责能力的。

8、 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主共同决定,其业主委员会成员资格终止:
(一)不履行业主委员会成员职责或者无正当理由三次缺席业主委员会会议的;
(二)不履行业主义务、不遵守管理规约情节严重的;
(三)违反本条例第四十八条规定的;
(四)自行提出辞呈的;
(五)本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务人处任职的;
(六)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

9、业主委员会主任资格终止的,由业主委员会成员从副主任中推选主任;副主任资格终止的,由业主委员会成员从委员中推选副主任。业主委员会应当及时在物业服务区域内显著位置公告成员的变更情况。
业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

10、业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,召开首次会议。业主委员会会议至少每季度召开一次,管理规约中另有约定的,从其约定。
经三分之一以上成员提议,主任应当召集业主委员会会议。主任或者受委托的副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议。

11、业主委员会讨论、决定物业服务管理公共事项,应当于会议召开三日前,以书面形式向社区居民委员会或者村民委员会通报会议议程,听取其意见和建议;并在物业服务区域内显著位置公告会议议程,听取业主的意见和建议。

12、业主委员会会议应当有过半数成员出席,未出席会议的成员可以以书面形式、书面委托代理人或者通过业主决策网络信息系统等方式参与表决;业主委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由全体参会成员签字确认,并自作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公示。

13、业主委员会任期届满三个月前,应当书面向街道办事处或者乡(镇)人民政府报告,并在其指导下召开业主大会进行换届选举。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府在社区居民委员会或者村民委员会的协助下,组织换届选举工作。
业主委员会不能正常开展工作的,在县(市、区)住房和城乡建设主管部门指导下,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织,社区居民委员会或者村民委员会协助,召开业主大会临时会议,对业主委员会进行改选、换届,选举产生新的业主委员会。
原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接工作。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡(镇)人民政府督促移交。

14、占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会成员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起三十日内组织召开业主大会临时会议。
业主委员会收到罢免建议之日起三十日内未组织召开业主大会临时会议的,提出罢免建议的业主可以请求街道办事处或者乡(镇)人民政府责令其三十日内组织召开;逾期仍未召开的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召开临时业主大会。

期待最新的《陕西省物业服务管理条例》能够落实
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维护群众的合法权益!

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