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商品房预售制度将被取消?“现房”时代来临……

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发表于 18-9-25 16:29:11 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一石激起千层浪!

这段时间全国楼市普遍进入“秋凉”阶段,原本还算平静,但监管部门日前向多地下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否,瞬间让地产圈“炸了锅”。

到底是啥意思?简单讲就是商品房预售制度就是现在的“买期房”,而要废除,就是可能要变成“买现房”。具体啥情况,往下看。

广东要当吃螃蟹第一人?

广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。

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广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售

看到这个第一反应是,那些没钱的小房企要销声匿迹?那些负债率极高的大品牌将何去何从?重要的是商品房预售制真的要废除了么?

广东省房地产协会也就此向当地媒体回应:这只是征求意见,大家可以提建议或保留,摸底各房企的想法而已,“八字还没一撇”。
商品房预售制度那些事儿

要说这商品房预售制度,也就是“买期房”,即是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。

商品房预售制度的渊源,还是从香港传过来的,1953年,香港住房严重不足,需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其它地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。
1994年,我国开始现在执行的商品房预售制度,设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解这个行业与生俱来的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。

实践证明,商品房预售制度的确推动了中国房地产行业的大步前进。但是,也给市场带来了大量的矛盾和纠纷,比如开发商跑路、住房产品交付时出现问题等等,预售不能实现真正意义上的一手交钱一手交货,最终吃亏的还是购房者。
不说别的,就说西安这两年大部分的维权原因,无论是房屋质量不达标、楼间距不够、楼栋加盖还是绿化残次、学校没交教育配套费,哪一个拎出来都跟预售制度有着千丝万缕的联系。

而就取消商品房预售制度,早于2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》曾指出“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

此后,也时不时有取消商品房预售的呼声传出,但至今都没有真正取消。

取不取消,究竟有何影响?
本次重提“取消商品房预售制度”,还是引起了全国的一片议论,有人说取了好,取消了会避免期房的各种质量问题,但也有人说一刀切的取缔,会导致房价上涨甚至出现地产行业垄断。

针对这个问题,记者采访了清城文商旅研究院院长夏强,夏院长表示,“取消商品房预售制度”对楼市规范、健康化发展肯定是有益的,从目前的房地产市场积累来看,可以试一下,尤其是对经济发达的城市比如广州、深圳。因为这是房地产发展的一个必然趋势,经济发达国家很多也经历过这种阵痛,但如果一刀切来“取消商品房预售制度”的话,对于三四线城市的开发商,或者说小开发商很可能是灭顶之灾,而且如果短期内土地供应不足,还会抬高房价。

根据综合分析,对于“取消商品房预售制度”,确如夏院长所言,利弊共存。

从房地产健康发展、购房者利益的角度来看:利大于弊

取消商品房预售制度,是供给侧改革在房地产市场的体现,短期内或有阵痛,但长久必将受益。对于购房者也是好处多多,毕竟“所见即所得”,不会把大半生的积蓄因为烂尾而打了水漂,不会因为工程质量不达标拉横幅维权,尤其是市场下行的时候,房地产资金链不算好的情况下,购买现房的风险要小的多。
从小房企生存、短期内房价稳定的角度来看:弊大于利
取消商品房预售制度,对于开发商来说是一大利空,大开发商或许还能撑住,小开发商很可能在经历“融资寒冬”后就死翘翘。这也就意味着地产行业分化,出现寡头垄断,房源供应受限,很可能因其房价上涨。

此外,由于预售制度取消,开发商的资金要求更高,且长时间的开发会让银行利息成本加大,这作为开发成本的一部分必将平摊到房价上,也会促使房价上涨。

从依靠土地财政的地方政府角度来看沉重打击

取消商品房预售制度或许会出现土地财政吃紧现象,开发商在原本库存高的三、四线城市拿地积极性会受挫,从土地开始抑制商品房供给,减少供应。这或许对中国一部分想依靠土地财政来拉高GDP的城市而言,是个沉重的打击吧。

废除商品房预售制度是大趋势
虽然问题很多、阻力很大,但此次废除商品房预售制度再次被提起,可见也是一个市场信号,或许这一次不会全国大部分城市统一推行,但应该会成为一个未来发展的趋势。
因为能够成功废除商品房预售制度需要一定的土壤,其一是融资渠道比较畅通,房企已无资金压力;其二是供需平衡、房价平稳。从目前行情来看,能达到这个标准的城市不多。

此外,商品房预售制度并非我国独有,在其他国家,也存在一部分预售商品房,但都伴随着严格的监管措施,这些发达国家的制度或许也会成为我们参考的模式或演变的趋势。
美国:第三方保管房屋预售款。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元,由第三方保管。

日本:建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国:订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡:购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

香港:当地法律对预售款的使用有着严格的监管:预售款需打入开发商与银行共管的账户。预售款一般由工料测量师和律师行两个独立机构的监管。这种谨慎的监管使开发商逃资困难,保证了专款专用,确保了楼宇的按时完成。
归根结底,目前对于西安急需解决的是商品房质量监督和业主权益保障的问题,毕竟大家最主要维权的还是房子质量,如若废除商品房预售制度能够保证居住环境提升,房屋质量牢靠,对购房者而言也是个好事呢。



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