商品房预售制度将被取消?“现房”时代来临……

傲娇的小青蛇

一石激起千层浪！

这段时间全国楼市普遍进入“秋凉”阶段，原本还算平静，但监管部门日前向多地下发函件要求，研究商品房预售许可保留与否，瞬间让地产圈“炸了锅”。

到底是啥意思？简单讲就是商品房预售制度就是现在的“买期房”，而要废除，就是可能要变成“买现房”。具体啥情况，往下看。

广东要当吃螃蟹第一人？

广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

看到这个第一反应是，那些没钱的小房企要销声匿迹？那些负债率极高的大品牌将何去何从？重要的是商品房预售制真的要废除了么？

广东省房地产协会也就此向当地媒体回应：这只是征求意见，大家可以提建议或保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇”。

商品房预售制度那些事儿

要说这商品房预售制度，也就是“买期房”，即是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。

商品房预售制度的渊源，还是从香港传过来的，1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其它地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。

1994年，我国开始现在执行的商品房预售制度，设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解这个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。

实践证明，商品房预售制度的确推动了中国房地产行业的大步前进。但是，也给市场带来了大量的矛盾和纠纷，比如开发商跑路、住房产品交付时出现问题等等，预售不能实现真正意义上的一手交钱一手交货，最终吃亏的还是购房者。

不说别的，就说西安这两年大部分的维权原因，无论是房屋质量不达标、楼间距不够、楼栋加盖还是绿化残次、学校没交教育配套费，哪一个拎出来都跟预售制度有着千丝万缕的联系。

而就取消商品房预售制度，早于2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》曾指出“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

此后，也时不时有取消商品房预售的呼声传出，但至今都没有真正取消。

取不取消，究竟有何影响？

本次重提“取消商品房预售制度”，还是引起了全国的一片议论，有人说取了好，取消了会避免期房的各种质量问题，但也有人说一刀切的取缔，会导致房价上涨甚至出现地产行业垄断。

针对这个问题，记者采访了清城文商旅研究院院长夏强，夏院长表示，“取消商品房预售制度”对楼市规范、健康化发展肯定是有益的，从目前的房地产市场积累来看，可以试一下，尤其是对经济发达的城市比如广州、深圳。因为这是房地产发展的一个必然趋势，经济发达国家很多也经历过这种阵痛，但如果一刀切来“取消商品房预售制度”的话，对于三四线城市的开发商，或者说小开发商很可能是灭顶之灾，而且如果短期内土地供应不足，还会抬高房价。

根据综合分析，对于“取消商品房预售制度”，确如夏院长所言，利弊共存。

从房地产健康发展、购房者利益的角度来看：利大于弊

取消商品房预售制度，是供给侧改革在房地产市场的体现，短期内或有阵痛，但长久必将受益。对于购房者也是好处多多，毕竟“所见即所得”，不会把大半生的积蓄因为烂尾而打了水漂，不会因为工程质量不达标拉横幅维权，尤其是市场下行的时候，房地产资金链不算好的情况下，购买现房的风险要小的多。

从小房企生存、短期内房价稳定的角度来看：弊大于利

取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，大开发商或许还能撑住，小开发商很可能在经历“融资寒冬”后就死翘翘。这也就意味着地产行业分化，出现寡头垄断，房源供应受限，很可能因其房价上涨。

此外，由于预售制度取消，开发商的资金要求更高，且长时间的开发会让银行利息成本加大，这作为开发成本的一部分必将平摊到房价上，也会促使房价上涨。

从依靠土地财政的地方政府角度来看：沉重打击

取消商品房预售制度或许会出现土地财政吃紧现象，开发商在原本库存高的三、四线城市拿地积极性会受挫，从土地开始抑制商品房供给，减少供应。这或许对中国一部分想依靠土地财政来拉高GDP的城市而言，是个沉重的打击吧。

废除商品房预售制度是大趋势

虽然问题很多、阻力很大，但此次废除商品房预售制度再次被提起，可见也是一个市场信号，或许这一次不会全国大部分城市统一推行，但应该会成为一个未来发展的趋势。

因为能够成功废除商品房预售制度需要一定的土壤，其一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；其二是供需平衡、房价平稳。从目前行情来看，能达到这个标准的城市不多。

此外，商品房预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施，这些发达国家的制度或许也会成为我们参考的模式或演变的趋势。

美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

香港：当地法律对预售款的使用有着严格的监管：预售款需打入开发商与银行共管的账户。预售款一般由工料测量师和律师行两个独立机构的监管。这种谨慎的监管使开发商逃资困难，保证了专款专用，确保了楼宇的按时完成。

归根结底，目前对于西安急需解决的是商品房质量监督和业主权益保障的问题，毕竟大家最主要维权的还是房子质量，如若废除商品房预售制度能够保证居住环境提升，房屋质量牢靠，对购房者而言也是个好事呢。